¿Quién controla realmente su comunidad de propietarios?

Recientemente, la policía detuvo en Orihuela a una administradora de fincas de 45 años, sospechosa de haberse apropiado de más de 17.800 euros pertenecientes a dos comunidades de propietarios. Según la investigación, la mujer habría utilizado firmas falsificadas de representantes de las comunidades para obtener dinero mediante cheques bancarios. La presunta operación podría haberse prolongado durante unos dos años. La investigación continúa y la policía no descarta que puedan aparecer nuevos afectados.

No es el primer caso de este tipo en la provincia de Alicante. En 2024, la policía investigó otro caso en el que se sospechaba que una antigua administradora se había apropiado de más de 88.000 euros de una comunidad. Además, tenía en su poder documentación correspondiente a aproximadamente otras diez comunidades y la investigación detectó más de 200 transferencias bancarias.

Hay otra cifra que conviene tener en cuenta. En las estadísticas del Colegio de Administradores de Fincas de Alicante correspondientes a 2020 aparecen 75 reclamaciones y quejas tramitadas relacionadas con la actuación de profesionales colegiados. Entre los motivos figuraban problemas con el cambio de administrador, la falta de entrega de documentación, cuestiones relacionadas con presupuestos y cuentas, falta de diligencia en reparaciones y el incumplimiento de acuerdos de la Junta.

Naturalmente, esto no significa que 75 administradores fueran descubiertos cometiendo irregularidades. Se trata de reclamaciones y quejas recibidas y tramitadas por la organización profesional.

Pero esta noticia nos devuelve, una vez más, a una cuestión que afecta a muchos de nosotros:

¿En qué estado se encuentra la gestión de nuestra propiedad común?

Porque el apartamento es nuestro. La plaza de garaje es nuestra. Y la piscina, el garaje, los jardines, los portales, los ascensores y el resto de los elementos comunes de la comunidad también son, en parte, nuestros.

Y aquí aparece un ejemplo muy concreto.

En otoño de 2025 se produjo un incendio en el aparcamiento subterráneo de un gran complejo residencial de Torrevieja, en Punta Prima.

Resultaron dañados alrededor de una veintena de vehículos y una parte considerable del garaje. La zona afectada quedó acordonada.

Las fotografías tomadas por propietarios en agosto de 2026 muestran que en esa zona del aparcamiento siguen siendo visibles importantes huellas del incendio: paredes y columnas ennegrecidas por el humo, daños en el techo y zonas acordonadas.

Según los propietarios, casi un año después las obras de restauración de la zona afectada todavía no han comenzado. Los propietarios de las viviendas del bloque cerrado y de las plazas de garaje afectadas siguen esperando información clara sobre qué se va a hacer, cuándo y con qué presupuesto.

Y mientras tanto llegó el verano.

Los propietarios de las plazas afectadas comenzaron a buscar plazas libres en otras zonas del garaje. En ocasiones ocuparon plazas que pertenecen a otros propietarios. El resultado era bastante previsible: alguien llega a casa y descubre que otro vehículo está aparcado en su plaza.

Para un gran complejo residencial durante la temporada de verano, esto deja de ser una pequeña molestia.

Durante casi un año, algunos propietarios no han podido utilizar normalmente una parte de su propiedad.

No pretendemos establecer las causas del retraso ni, mucho menos, atribuir responsabilidades. Para ello hacen falta documentos: informes periciales, comunicaciones con la compañía de seguros, acuerdos de la Junta, proyectos técnicos, presupuestos, contratos e información sobre el desarrollo de las obras.

Pero hay una pregunta que los propietarios tienen todo el derecho a plantear:

¿Qué se está haciendo exactamente para recuperar la zona afectada y cuándo podrán los propietarios volver a utilizar su propiedad con normalidad?

No espere a que haya un incendio para interesarse por su comunidad

La legislación española atribuye al administrador obligaciones concretas: velar por el estado del inmueble y de sus instalaciones comunes, atender las obras necesarias, adoptar medidas urgentes, ejecutar los acuerdos de la Junta y custodiar la documentación.

Por eso es perfectamente normal que un propietario quiera conocer:

• el informe financiero anual;

• los movimientos de fondos de la comunidad;

• los pagos de mayor importe;

• los contratos con empresas y proveedores;

• los presupuestos y facturas;

• las actas de las Juntas;

• la documentación de los seguros;

• los informes técnicos;

• la situación de las cuotas pendientes de pago;

• la evolución de las obras ya aprobadas.

Y si la cuestión es importante, es mejor plantearla por escrito.

No es desconfianza. Es un control normal sobre nuestra propia propiedad.

¿Y una revisión independiente de las cuentas?

En España no existe, por qué será, una norma general que obligue a una comunidad a someter sus cuentas a una auditoría cada dos años. Pero los propietarios de un complejo grande pueden perfectamente plantear la conveniencia de una revisión financiera independiente.

Y no necesariamente estamos hablando de una auditoría formal en el sentido estricto de la legislación de auditoría. El ICAC ha explicado específicamente que las cuentas de una comunidad pueden ser revisadas por un profesional con los conocimientos y experiencia necesarios; esa revisión no constituye una auditoría oficial en el sentido previsto por la legislación.

Para una comunidad con un presupuesto importante y una infraestructura costosa, la pregunta es bastante práctica:

¿No sería más razonable pagar cada dos años a un profesional independiente para revisar las cuentas que descubrir un día que ya no queda nada que revisar?

El consejo al propietario es muy sencillo

No se convierta en detective.

Pero tampoco se convierta en un pasajero de su propia comunidad.

Una vez al año, mire las cuentas.

Lea las actas.

Entienda los gastos importantes.

Haga preguntas.

Si surge un problema serio, solicite una respuesta por escrito.

Si se aprueba una decisión, interese por cómo se está ejecutando.

Y si surge un conflicto serio con un colegiado-administrador, en Alicante existe un procedimiento oficial para presentar reclamaciones ante el Colegio; la organización dispone además de mecanismos para tramitar estas reclamaciones y de procedimientos disciplinarios.

Y, sobre todo

La comunidad no es propiedad de la empresa administradora.

El administrador gestiona su propiedad común en nombre de los propietarios y dentro de las facultades que le han sido otorgadas.

Por eso, una de las preguntas más útiles en una Junta puede sonar absolutamente rutinaria:

«Por favor, enséñenos los documentos».

Para una buena empresa administradora, es una petición de trabajo completamente normal.

Para el propietario, es una forma muy sencilla de recordar que, después de todo, es propietario y no pasajero.