Кто на самом деле следит за вашей comunidad?

Недавно полиция задержала в Ориуэле 45-летнюю administradora de fincas, подозреваемую в присвоении более 17 800 евро, принадлежавших двум comunidades de propietarios. По версии следствия, женщина использовала поддельные подписи представителей сообществ, чтобы получать деньги по банковским чекам. Предполагаемая схема могла действовать около двух лет. Расследование продолжается, и полиция не исключает появления новых потерпевших.

Это не первый подобный случай в провинции Аликанте. В 2024 году полиция расследовала дело, в котором бывшего администратора подозревали в присвоении более 88 000 евро одной comunidad. При этом у неё находилась документация ещё примерно десяти сообществ, а следствие выявило более 200 банковских переводов.

Есть и ещё одна цифра, которую стоит иметь в виду. В статистике Colegio de Administradores de Fincas de Alicante за 2020 год значились 75 рассмотренных жалоб и претензий к работе colegiados. Среди причин были проблемы со сменой администратора, непередача документации, вопросы к бюджетам и счетам, недостаточная оперативность при ремонтах и неисполнение решений Junta.

Это, конечно, не означает, что 75 администраторов были уличены в нарушениях. Речь идёт именно о жалобах, поступивших и рассмотренных профессиональной организацией.

Но эта история в очередной раз возвращает нас к теме, которая касается очень многих из нас:

А в каком состоянии находится управление нашей общей собственностью?

Ведь квартира принадлежит нам. Парковочное место — нам. А бассейн, гараж, сады, подъезды, лифты и прочее имущество comunidad — это тоже наша доля.

И вот здесь появляется вполне конкретный пример.

Осенью 2025 года в одном из крупных жилых комплексов Торревьехи (Пунта Прима) произошёл пожар в подземном паркинге.

Были повреждены около двух десятков автомобилей и значительная часть гаража. Повреждённая зона была огорожена.

Фотографии, сделанные собственниками в августе 2026 года, показывают, что в этой части паркинга по-прежнему остаются хорошо заметные следы пожара: закопчённые стены и колонны, повреждения потолка, ограждения.

По словам собственников, почти год спустя полноценные восстановительные работы в повреждённой части так и не начались. Владельцы квартир закрытого блока и парковочных мест ждут понятной информации о том, что будет сделано, когда и за какие деньги.

А тем временем наступило лето.

Владельцы повреждённых парковочных мест стали искать свободные места в другой части гаража. Иногда они занимали места, принадлежащие другим собственникам. Отсюда — вполне предсказуемые конфликты: хозяин приезжает домой и обнаруживает на своём месте чужой автомобиль.

Для большого жилого комплекса в летний сезон это уже не мелкое неудобство.

Почти год собственники не могут нормально пользоваться своей собственностью.

Мы не берёмся устанавливать причины задержки и тем более чью-либо ответственность. Для этого нужны документы: заключения экспертов, переписка со страховой компанией, решения Junta, технические проекты, сметы, договоры и информация о ходе работ.

Но один вопрос собственники имеют полное право задать:

Что именно сейчас делается для восстановления повреждённой части — и когда собственники смогут снова нормально пользоваться своей собственностью?

Не ждите пожара, чтобы начать интересоваться своей comunidad

Испанский закон возлагает на администратора вполне конкретные обязанности: следить за состоянием дома и его общих установок, заниматься необходимыми работами, принимать срочные меры, исполнять решения Junta и хранить документацию.

Поэтому собственнику совершенно нормально интересоваться:

• годовым финансовым отчётом;

• движением средств comunidad;

• крупными платежами;

• договорами с подрядчиками;

• сметами и счетами;

• протоколами Junta;

• страховыми документами;

• техническими заключениями;

• задолженностью собственников;

• ходом уже утверждённых ремонтов.

И если вопрос кажется важным — лучше задать его письменно.

Это не недоверие. Это нормальный контроль за собственной собственностью.

А независимая проверка счетов?

Обязательного правила, по которому comunidad должна проходить аудит каждые два года, в Испании почему-то нет. Но собственники крупного комплекса вполне могут поставить вопрос о независимой проверке финансов.

Причём речь необязательно идёт о формальном аудите в смысле законодательства об аудиторской деятельности. ICAC отдельно разъяснял, что проверка счетов comunidad может проводиться специалистом с необходимыми знаниями и опытом; такая проверка не является официальным аудитом в предусмотренном законом смысле.

Для сообщества с большим бюджетом и дорогой инфраструктурой вопрос вполне практический:

Не разумнее ли раз в два года заплатить независимому специалисту за проверку финансов, чем однажды обнаружить, что проверять уже нечего?

Совет собственнику очень простой

Не превращайтесь в следователя.

Но и не становитесь пассажиром собственной comunidad.

Раз в год посмотрите на деньги.

Прочитайте протоколы.

Разберитесь в крупных расходах.

Задавайте вопросы.

Если возникла серьёзная проблема — попросите ответ письменно.

Если решение принято — поинтересуйтесь, как оно выполняется.

А если возник серьёзный конфликт с colegiado-administrador, в Аликанте существует официальная процедура подачи жалобы в Colegio; организация также располагает механизмами рассмотрения таких обращений и дисциплинарными процедурами.

И главное

Comunidad — это не собственность управляющей компании.

Управляющий работает с вашей общей собственностью от имени собственников и в рамках предоставленных ему полномочий.

Поэтому один из самых полезных вопросов на собрании звучит совершенно буднично:

«Покажите, пожалуйста, документы».

Для нормальной управляющей компании это обычная рабочая просьба.

Для собственника — нормальный способ помнить, что он всё-таки собственник, а не пассажир.